Nieuwe wet of Bouwplaatsrisico's?

Dat Vlamingen met een baksteen in hun maag zijn geboren is algemeen bekend. In de drang naar een nieuwe woning wordt vaak voorbijgegaan aan de risico’s tijdens het bouwproces. De bouwheer (opdrachtgever van architect en aannemer) handelt met verschillende partijen: architect, aannemer en onderaannemers, bouwpromotor, studiebureel, veiligheidscoördinator, e.d. Tijdens het bouwproces kunnen er technische problemen opduiken: foute materialen, schade door externe oorzaken, diefstal, onvoorspelbare weersomstandigheden, … De financiële risico’s zijn dan niet te onderschatten.

Tot nu toe was de architect als enige bouwpartner wettelijk verplicht om zijn beroepsaansprakelijkheid te verzekeren. Bij schade werd dan ook vaak bij hem aangeklopt. Daar komt binnenkort verandering in. Vanaf 1 juli 2018 worden ook de andere bouwpartners, zoals de aannemer en de studiebureaus, verplicht om hun 10-jarige aansprakelijkheid te verzekeren. Het doel van de nieuwe wet (wet Peeters) is enerzijds een betere bescherming bieden aan de bouwheer, maar anderzijds ook de architect niet langer als enige te verplichten om de 10-jarige aansprakelijkheid te verzekeren.

De Raad Orde van Architecten legt sinds 1985 hun leden een deontologische verplichting op om een BA-verzekering af te sluiten. Directe aanleiding hiervan was de instorting van een vleugel van een meisjesschool in Kortrijk op 21/11/1984. Voor de gevolgen van die instorting, waarbij twee kinderen verongelukten, werd de architect persoonlijk aansprakelijk gesteld. Vanaf 2007 werden architecten wettelijk verplicht zich te verzekeren. Die maatregel was ook nu weer een direct gevolg van een ramp, namelijk de gasontploffing in Gellingen op 30 juli 2004 waarvoor de architect medeverantwoordelijk werd geacht.

• Aannemers, hun aangestelden en onderaannemers, van eengezinswoningen of appartementen in België gelegen en waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is.
• Architecten voor in België uitgevoerde werken en geleverde prestaties.
• Studiebureaus die voor rekening van een derde immateriële diensten verrichten voor in België gelegen woningen en waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is.
• Op de hiervoor vermelde partijen bij wie de 10-jarige aansprakelijkheid in het gedrang kan komen ten gevolge van handelingen die beroepshalve op in België gelegen woningen verricht worden.

Onder verzekering van de decenale aansprakelijkheid wordt bedoeld de aansprakelijkheid vermeld in de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek, voor de duur van 10 jaar vanaf de oplevering van de werken en geldt voor de volgende gevaren:
• Soliditeit (aantasting van duurzaamheid).
• Stabiliteit van het gebouw.
• Waterdichtheid die de soliditeit ofstabiliteit in gevaar brengt.

Voorbeelden hiervan zijn instortingen, zware uitzetting funderingen en waterdichtheidsproblemen die de soliditeit van het gebouw aantast. De tienjarige aansprakelijkheid geldt niet tijdens de ontwerp- en bouwfase alsook voor lichte verborgen gebreken (akoestiek, mosvorming, blaasvorming van vloeren, verkleuring gevels, condensatie en scheuren door zetting van de materialen.

• Schade ingevolge radioactiviteit.
• Schade van esthetische aard.
• Zichtbare schade die gekend is op het moment van de voorlopige oplevering of rechtstreeks volgend uit fouten, gebreken of wanprestaties gekend bij de voorlopige oplevering.
• Materiële en immateriële schade < 2.500,00 euro. Dit bedrag is gekoppeld aan de Abex index (1e semester 2007 = 654).
• Meerkosten die het gevolg zijn van wijzigingen en/ of verbeteringen aan de woning na een schadegeval.

Juridisch deskundigen hebben wel vragen bij de nieuwe wet. Merkwaardig is dat in de nieuwe wet Peeters de verzekeringsplicht voor de architect beperkt wordt enkel voor fouten die de stevigheid van een gesloten ruwbouw van woningen in gevaar brengen. Zijn verzekeringsplicht wordt dus begrensd.

Daarentegen zullen de andere bouwactoren (aannemers, onderaannemers, studiebureaus, en hun aangestelden) voortaan eveneens verplicht worden om zich te verzekeren. Als iedereen zijn eigen polis heeft, zullen complexe geschillen niet uit te sluiten zijn. Het is dan ook maar de vraag of de doelstelling van de nieuwe wet, een betere bescherming voor de bouwheer, zal worden gerealiseerd.

Omdat alle betrokken partijen moeten bewijzen dat ze verzekerd zijn, zullen de verzekeraars een attest afleveren. De architect zal controleren of de attesten aanwezig zijn en deze overhandigen aan de bouwheer/eigenaar van het gebouw die ze zal bewaren. Bij overdracht van het gebouw moeten ze aan de nieuwe eigenaar worden overgedragen. Voor wie geen verzekering vindt, wordt er een tariferingsbureau opgericht. Voorwaarde is wel dat een aanvraag minstens door drie verzekeraars is geweigerd. Hogere risico’s of wanbetalers krijgen hierdoor nog de kans om zich te verzekeren.